Mi is az a közös tulajdon?
Mi is az a közös tulajdon?
A Polgári Törvénykönyv definíciója szerint egy adott dolgon fennálló tulajdonjog meghatározott hányadok szerint több személyt is megillethet. A közös tulajdon egyaránt fennállhat ingóságokon és ingatlanokon. A mindennapokban legtöbbször előforduló és egyben legtöbb problémát okozó formája a közös tulajdonnak az ingatlanokon fennálló közös tulajdon. A közös tulajdon keletkezése mindig kapcsolódik egy-egy nagyon jellemző élethelyzethez, melyek közül a kettő leggyakoribb a házassági életközösség fennállása alatt történő közös ingatlanvásárlás és az öröklés.
Az előbbi esetben a házastársak az életközösség fennállása alatt vásárolnak ingatlant, ami – eltérő megállapodásuk hiányában, illetve egy-egy speciális esetet kivéve – főszabályként a közös tulajdonukba kerül. Ezzel mindaddig nincs is probléma, amíg az életközösség fennáll, a házasság zavartalan. Ez akkor változik meg, amikor a házasság olyan módon romlik meg, ami felveti a házasság felbontásának, a válásnak a lehetőségét, egyúttal a közös vagyon megosztásának szükségességét. Ez az a pillanat, amikor az ingatlanon fennálló közös tulajdon egy nem tudatosult jogi helyzetből jogi problémává válik.
A közös tulajdon kialakulásának másik jellemző módja az öröklés, azaz, amikor a korábbi tulajdonos örökhagyó halálával a helyébe örökösei lépnek. Gyakori eset, hogy az örökösök már az öröklés bekövetkezte előtt sincsenek jó viszonyban egymással, de az is sokszor előfordul, hogy éppen az öröklés, a hagyatékból való részesedés módja, mértéke az, ami rossz viszonyt eredményez az örökösök, azaz az adott ingatlan leendő társtulajdonosai között. Még bonyolultabb lehet a kép, ha az ingatlan már az örökhagyó halála időpontjában is több személy tulajdonában van, az öröklés eredményeként pedig újabb szereplők, újabb tulajdonosok lépnek be a képbe. Általában ilyenkor áll elő olyan tulajdonosi struktúra, amelyben a tulajdonostársak már nem is feltétlenül ismerik egymást, így a gyakorlatban akár semmilyen kapcsolat nincs is közöttük.
A Polgári Törvénykönyv alapelvi jelleggel rögzíti, hogy a közös tulajdon esetén mindegyik tulajdonostárs jogosult a közös ingatlan birtoklására, használatára. Ez a gyakorlatban azonban nem ilyen egyszerű, hiszen az ingatlan tulajdonságai, természetbeni kialakítása (pl. egyetlen bejárat), helyiségeinek korlátozott száma (pl. egy fürdőszoba) a legritkább esetben teszik lehetővé a tényleges közös használatot. Amennyiben az ingatlan kialakítása ezt megengedi, akkor a Polgári Törvénykönyv által is preferált lehetőség az ingatlan használatának természetbeni megosztása. Bizonyos ingatlanok speciális rendeltetése, például a nyaralók esetében lehetővé teheti az időben megosztott használatot (pl. havi vagy hetenkénti váltásban) is, ez azonban a gyakorlatban ritkán alkalmazható megoldás.
A minden tulajdonostársat megillető birtokláshoz, használathoz fűződő jog korlátja az, hogy e jogot egyikőjük sem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs jogainak, jogos érdekeinek sérelmére. Ez a gyakorlatban elsősorban azt jelenti, hogy egyik tulajdonostárs sem zárhatja ki a többi tulajdonostársat az ingatlanba való belépésből, annak használatából.
A közös tulajdon ugyancsak alapelvi jellegű szabálya, hogy a tulajdonostársakat a tulajdoni hányaduk arányában illetik meg az ingatlan hasznai, azaz például bérbeadás esetén ilyen arányban jogosultak a bérleti díjra is. Ezen szabállyal összhangban ugyanilyen arányban terhelik őket az ingatlannal összefüggő kötelezettségek (pl. karbantartási, felújítási kiadások), de ugyanilyen arányban kötelesek viselni az ingatlanban keletkező kárt is.
A fentiek alapján jól látható, hogy a közös tulajdon egy felelősségteljes hozzáállást kívánó helyzet, melyben a tulajdonlásból eredő jogok és kötelezettségek szabályszerű gyakorlása csak akkor lehetséges, ha a tulajdonostársak között mind köznapi, mind jogi értelemben együttműködés áll fenn. Sajnos a valóságban ez a legritkábban van így. Sokkal gyakoribb, hogy valamelyik tulajdonostárs felrúgva a Polgári Törvénykönyv által felállított korlátokat, az ingatlant kizárólagosan használja vagy akár hasznosítja, kizárva tulajdonostársait az őket ugyanígy megillető jogaik gyakorlásából.