Nyolc, tizenöt, esetleg harminc? Sok vagy kevés? Avagy minden, amit az elővásárlási jog gyakorlásának határidejéről tudni érdemes

Mi az az elővásárlási jog?

Osztatlan közös tulajdon esetén saját tulajdonrészével mindegyik tulajdonostárs szabadon, önállóan rendelkezhet, így akár azt másra átruházhatja. Ezen rendelkezési jog korlátja a tulajdonostársakat megillető elővásárlási jog. Amennyiben az átruházás jogcíme adásvétel, akkor ebben az esetben a többi tulajdonostársat elővásárlási jog illeti meg. Mint elnevezéséből is kitűnik, az elővásárlási jog osztatlan közös tulajdon esetén egy olyan, a tulajdonostársakat megillető jogosítvány, ami biztosítja azt, hogy annak jogosultja a kívülálló harmadik személyeket megelőzően szerezhessen további tulajdonrészt a már résztulajdonát képező, közös ingatlanban. Ez egyben azt is jelenti, hogy amennyiben az adásvétel a tulajdonostársak között jön létre, akkor a többieket ebben a relációban elővásárlási jog nem illeti meg, továbbá amennyiben az átruházás jogcíme nem adásvétel – hanem például ajándékozás, csere stb. –, akkor az elővásárlási jog szintén nem gyakorolható.

Az elővásárlási joggal kapcsolatos eljárás

Ha a tulajdonostárs kívülálló harmadik személytől – azaz nem tulajdonostárstól – kap vételi ajánlatot a tulajdonrészére, és azt el kívánja fogadni, akkor ezt megelőzően köteles a vételi ajánlatot teljes terjedelmében – mint a részéről tett eladási ajánlatot – közölni az elővásárlásra jogosult tulajdonostársakkal, azzal a felhívással, hogy nyilatkozzanak: kívánnak-e élni elővásárlási jogukkal vagy sem. De milyen határidő áll a tulajdonostárs rendelkezésére?

A határidő, ami nincs és mégis van

Az elővásárlási jog gyakorlásának határideje az a határidő, ami nincs és mégis van. Hogy miért? A Polgári Törvénykönyv nem határozza meg naptári napokban kifejezett módon, hogy mi az a határidő, amin belül az elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatos nyilatkozat jogszerűen megtehető. Ezzel, azaz a pontos szabályozás hiányával, a jogalkotó a vételi ajánlatot kapó tulajdonoshoz delegálja a döntést arra vonatkozóan, hogy milyen határidőt biztosít a tulajdonostársaknak nyilatkozatuk megtételére. Adódik a kérdés: akkor ez azt jelenti, hogy tetszőleges határidő szabható? Nem egészen.

A Polgári Törvénykönyv ennek kapcsán csupán annyit rögzít, hogy az ajánlati kötöttségre a távollevők között tett ajánlatra vonatkozó szabályokat azzal az eltéréssel kell alkalmazni, hogy a tulajdonos ajánlati kötöttségének idejét a szerződés általános szabályaiban meghatározottnál rövidebb időtartamban nem határozhatja meg. Ha az ajánlattevő kötöttségének idejét nem határozza meg, az ajánlati kötöttség megszűnik távollevők között tett ajánlat esetén annak az időnek az elteltével, amelyen belül az ajánlattevő – az ajánlatban megjelölt szolgáltatás jellegére és az ajánlat megtételének módjára tekintettel – a válasz megérkezését rendes körülmények között várhatta – mondja a Polgári Törvénykönyv. De mit jelent ez?

A gyakorlatban a legjellemzőbb a 8, 15 vagy akár a 30 napos határidő alkalmazása, azonban valójában ezek egyikének sincs jogszabályi alapja. A bírói gyakorlat is csak akként foglal állást, hogy nincs minden esetben egységesen irányadó határidő, hanem mindig az adott helyzet összes körülménye alapján, azok mérlegelésével lehet meghatározni a megfelelő nyilatkozattételi határidőt. A szakirodalom és a bírói gyakorlat még abban sem bőbeszédű, hogy jellemzően melyek azok a körülmények, melyeket az eladni kívánó tulajdonostársnak figyelembe kell vennie.

Ez a kikötés nem veszi figyelembe azonban azt, hogy a valóságban jellemző forgatókönyv szerint a tulajdonosok nem túl sokat tudnak egymásról. Ennek egyik szélsőséges, de a gyakorlatban gyakran előforduló esete, amikor a tulajdonostársak egyáltalán nem is ismerik egymást. Ilyen helyzet állhat elő például öröklés eredményeként, amikor egy kieső örökös helyén annak leszármazói vagy akár távolabbi hozzátartozói örökölnek, így az öröklés során az ingatlan tulajdonosi szerkezete olyan módon alakul át, hogy egymáshoz már semmilyen módon nem kötődő, sok esetben egymástól nemcsak emberileg, hanem földrajzilag is távol lévő személyek lesznek a tulajdonosok, akik között semmilyen kapcsolat nincs. Ilyen szélsőségesebb helyzet nélkül is gyakori azonban az, hogy az egymást ismerő tulajdonostársak – éppen a közös tulajdonnal együtt járó konfliktusok miatt – nem tartják a kapcsolatot, és egyáltalán nem is beszélnek egymással.

Tekintettel arra, hogy a Polgári Törvénykönyv fent idézett szabálya sem ad egzakt iránymutatást, ebből következően a határidő meghatározásakor – leegyszerűsítve – arra kell figyelni, hogy az ne legyen életszerűtlenül rövid. Kijelenthető, hogy biztosan ilyennek minősül egy 3 napos vagy annál rövidebb határidő meghatározása.

A bírói gyakorlatra is figyelemmel, mely nem határozza meg, hogy milyen szempontokat, milyen súllyal kell figyelembe venni az elővásárlási jog gyakorlására biztosított határidő meghatározása során, ügyvédi irodánk álláspontja az, hogy az ingatlan és az elővásárlásra jogosultak szempontjából releváns körülményeket nem kell az eladni kívánó tulajdonostárs személyétől elkülönítve, önmagukban értékelni, hiszen az effajta értékelés ahhoz vezetne, hogy a határidő meghatározása során éppen az eladni kívánó tulajdonostárs érdekei maradnak figyelmen kívül. Az ügyvédi irodánk által követett gyakorlat azon alapul, hogy az elővásárlásra jogosult és az eladni kívánó tulajdonostárs érdekeit, valamint az ingatlan sajátosságait együttesen kell figyelembe venni annak érdekében, hogy egy olyan határidő tudjon meghatározásra kerülni, ami egyszerre felel meg a bírói gyakorlat kívánalmainak – kiállva egy esetleges bírósági eljárás próbáját is – és az eladó érdekeinek. Az elővásárlási joggal kapcsolatos eljárás lebonyolításában közreműködő jogi képviselő feladata ugyanis nemcsak a jogszabályoknak való teljes megfelelés biztosítása, de ezzel egyidejűleg az eladni kívánó tulajdonostárs érdekeinek minél hatékonyabb képviselete, érvényre juttatása is.