Elképzelés és a valóság a közös tulajdonban lévő ingatlanokról és a közös tulajdon megszüntetésére irányuló perekről (1. rész)
Irodánkban gyakran fordulnak hozzánk olyan ügyfelek, akik osztatlan közös tulajdonban álló ingatlannal kapcsolatos problémáik, kérdéseik miatt keresnek jogi tanácsot. Ezek az esetek jól mutatják, hogy az osztatlan közös tulajdon jogi természetével kapcsolatban számos félreértés, hibás elképzelés, hiedelem és tévhit él a tulajdonosok fejében. Sokszor előfordul, hogy az érintettek olyan jogosultságokat, kötelezettségeket feltételeznek a tulajdonjog tárgyával kapcsolatosan, amelyek nincsenek összhangban a Polgári Törvénykönyv rendelkezéseivel.
Az alábbiakban felsorolunk olyan tipikus kijelentéseket, téves feltevéseket az osztatlan közös tulajdonnal kapcsolatban, amelyek a személyes konzultációkon szerzett tapasztalataink szerint gyakorta igényelnek pontosítást, korrekciót:
1. „…ha 1/2 tulajdoni illetőségem van, akkor az ingatlan felét használhatom…”
Tipikus félreértés például, hogy a tulajdonostársak saját tulajdoni hányaduk alapján kizárólagosan rendelkezhetnek az ingatlan egy meghatározott részével, mintha az egy fizikailag is elkülönült tulajdonrészt jelentene. Ez azonban tévedés.
A közös tulajdon definíciója szerint: „A dolgon fennálló tulajdonjog meghatározott hányadok szerint több személyt is megillethet”, viszont a tulajdonjogot többfelé osztó eszmei hányadok és a használathoz való jog mértéke főszabály szerint nem egyenlő egymással. Bár a tulajdonjog viszonylatában az egész (1/1) tulajdonosi szerkezet több eszmei hányadra bomlik szét (példamondatunk szerint 1/2-1/2 arányban), a Polgári Törvénykönyv kimondja, hogy osztatlan közös tulajdon esetén a birtoklás és a használat joga a tulajdonostársakat egyenlően, az egész ingatlan tekintetében megilleti – amennyiben az nem sérti a többi tulajdonostárs dologhoz fűződő lényeges jogi érdekeit – és nem csupán annak egy konkrét, fizikailag elkülönülő része vonatkozásában.
A tulajdonostársak az ingatlan használatára tehát nem a tulajdonjoguk szerinti eszmei hányad mértékéig kiterjedően jogosultak, hanem az egész dolog vonatkozásában. Amennyiben azonban azt bármelyik tulajdonostárs a kizárólagos, saját használatában tartja, saját maga részére hasznosítja, a használatból és a birtoklásból kizárt tulajdonostárs ennek fejében akár többlethasználati díjat is követelhet.
A használat megosztásának kérdését a tulajdonostársak megállapodása is rendezheti, mely természetben szabályozza, hogy az egyes tulajdonostársak az ingatlan mely részeit használhatják kizárólagosan. Ilyen használati megállapodás keretében a használat megosztható akár térben (pl. földszint, tetőtér), akár időben (pl. nyaraló használatának megosztása időszakosan), ezáltal jogosultságot és kötelezettséget teremtve a szerződő felekre nézve, valamint eshetőlegesen akár a jogutódokra is kiterjedő hatállyal. Amennyiben osztatlan közös tulajdonú ingatlant kíván megvásárolni, annak mindenképpen előkérdése kell legyen annak tisztázása, hogy van-e az ingatlanra a jogutódokra is kiterjedő hatályú használati megállapodás.
2. „a közös költség azt a felet terheli, aki az ingatlanban tartózkodik vagy azt hasznosítja”
A Ptk. kimondja, hogy a dologgal kapcsolatos kiadásokat, és az abból eredő kötelezettségeket a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk arányában viselik.
A társasházi törvény is rögzíti, hogy a közös költség fizetési kötelezettség a tulajdonjogi jogviszonyon alapul, következésképp az a használat tényétől és a használó személyétől független, osztatlan közös tulajodon esetén pedig az egyes tulajdonostársakat egymás között tulajdoni hányaduknak megfelelő arányban terheli.
3. „az ingatlant csak a tulajdonostárssal közösen tudom értékesíteni”
Osztatlan közös tulajdon esetén minden tulajdonostárs önállóan rendelkezhet a saját eszmei hányada felett, azaz tulajdoni illetősége forgalomképes, és külön is értékesíthető a többi tulajdonostárs beleegyezése nélkül. Fontos azonban, hogy annak adásvétel során történő értékesítése esetén a tulajdonostársakat harmadik személyekkel szemben elővásárlási jog illeti meg, tehát ha valaki el kívánja adni a saját tulajdoni hányadát, a többi tulajdonostárs elsőként jogosult azt a vételi ajánlat szerinti feltételekkel megvásárolni. Ez azt jelenti, hogy bár a tulajdonostárs saját hányadával szabadon rendelkezhet, annak harmadik fél részére történő értékesítése során köteles erről a többieket értesíteni és lehetőséget adni számukra az elővásárlási jog gyakorlására. Ha egyikük sem él ezzel, az eszmei hányad harmadik fél részére eladható.
Ezzel szemben az egész ingatlan – tehát az ingatlan 1/1 tulajdoni illetősége – csak a tulajdonostársak együttes döntésével és közreműködésével értékesíthető.
4. „az 1/2 tulajdoni illetőségem piaci értéke a teljes ingatlan értékének a fele”
Amennyiben az ingatlanban résztulajdonnal rendelkező fél, úgy dönt, hogy eszmei hányadát önállóan kívánja értékesíteni, erre jogilag van lehetősége, hiszen az eszmei tulajdoni illetőség önállóan is forgalomképes, azonban a tulajdoni hányad piaci értéke arányosan nem követi a teljes ingatlan értékét, azt a birtokbavétel, a használhatóság tényleges lehetőségein túl a tulajdonosi szerkezet összetétele és akár számos további tényező is befolyásolja, befolyásolhatja.
Az ilyen tulajdoni illetőség megvásárlása a potenciális vevő részére is nagyobb kockázattal jár. A leendő vevő ugyanis a közös tulajdoni szerkezetbe lép be, ami gyakran vitákkal és bizonytalanságokkal jár, mely a vételárból is kalkulálható, forintosított alkuértékkel bír.
5. „a birtokper feloldja a közös tulajdoni helyzetet”
A közös tulajdoni helyzet feloldására az osztatlan közös megszüntetése szolgál, melyre a felek közötti megegyezés, ennek hiányában a közös tulajdon megszüntetésére irányuló per alkalmas. Ezzel szemben a birtokper nem eredményezi a közös tulajdon megszüntetését; az kizárólag a birtoklás jogának védelmére irányul, ekként nem érinti az osztatlan közös tulajdon fennállását vagy annak megosztását.
A személyes konzultációnkon való részvétel során ezek és az ehhez hasonló tévedések, tévhitek, a közös tulajdonnal kapcsolatos jogi kérdései tisztázásra kerülnek, így az ingatlannal kapcsolatos jövőbeni tervei, elképzelései is kiszámíthatóbbá válnak.
