Valóban féláron megy el az ingatlanom, ha elárverezik? - az árverési értékesítés, mint a közös tulajdon megszüntetésének lehetséges módja: a hiedelmek és a tények.
A Polgári Törvénykönyv a közös tulajdon megszüntetésére vonatkozó szabályok között szűkszavúan tárgyalja annak lehetséges módjait. Ilyen lehetséges módok az ingatlan természetbeni megosztása, a magához váltás (vagyis amikor az ingatlan egésze egy tulajdonos kizárólagos tulajdonába kerül), a társasház alapítása, vagy a közös értékesítés. Utóbbi az ingatlan egészének árverési értékesítése útján valósulhat meg. A következőkben arról lesz szó, hogy ez miért inkább lehetőség mintsem hátrány, és miért nem kell megijedni az árverés szó hallatán.
1. Nem törvényszerű a "nyomott ár"
A konzultációk során gyakran találkozunk azzal a téves elképzeléssel, hogy sokak fejében az árverési értékesítés egyet jelent az áron alul történő értékesítéssel, az ingatlan – mint jellemzően a legértékesebb vagyontárgyunk – elkótyavetyélésével. Ez a téves elképzelés a végrehajtási eljárásokból ismert árverési értékesítés és általánosságban a végrehajtási eljárások, a végrehajtók közfelfogásban eluralkodott negatív megítéléséből ered. Sokan úgy gondolják, hogy az árverésen történő vásárlás lehetősége még mindig csak egy szűk, bennfentes kör számára elérhető, az árverési vételárak pedig ebből következően sokkal inkább a vevők, mint az ingatlan tulajdonosai számára mondhatók ideálisnak.
Nem meglepő ez a téves felvetés, hiszen a 2013-ban – immáron 13 éve – hatályba lépett „új” Polgári Törvénykönyvhöz fűzött Nagykommentár is megjegyzi, hogy: „A közös tulajdon bírósági árverés útján való értékesítése általában a felek számára gazdaságilag a leghátrányosabb megoldás, mert a tapasztalatok szerint így a dolog rendszerint nyomott áron, sokszor jelentősen az értéke alatt talál gazdára. Ha a dolognak a bírósági árverés útján való értékesítése útján kerül sor a közös tulajdon megszüntetésére, a legkisebb vételárat – mint ahogy a tulajdonostárs általi megváltás útján történő megszüntetés esetén a megváltási árat is – a bíróságnak az ítéletében kell megállapítania.
Mára egyértelműen kijelenthető, hogy ezen állítás leegyszerűsítő módon általánosít, mind jogilag, mind gazdaságilag vitatható – de sajnos nem csak a laikusok körében fennálló – tévhit. Amellett, hogy bizonyos esetekben ez az egyetlen reális módja a közös tulajdoni jogviszony rendezésének, a gyakorlatban jól azonosíthatók olyan helyzetek, amelyek tendenciaként cáfolják a kommentár általánosítását. Kijelenthető az is, hogy az árverési értékesítés a közös tulajon megszüntetése esetén nem egy „büntető jellegű”, szankciós kényszerértékesítés, hanem a piaci mechanizmust imitáló eljárás. Ezt az alábbiakkal támasztjuk alá.
2. Szakértői értékelés: valós érték, nem becslés
A végrehajtási eljárásokban az ingatlan becsértéket az ingatlan fekvése szerinti helyi önkormányzat által kiállított, jellemzően csak az összehasonlító ingatlanforgalmi adatokra támaszkodó adó- és értékbizonyítvány alapján, azzal egyezően állapítja meg a végrehajtó. Ezen esetekben valóban előfordul, hogy az értékmeghatározás nem pontos, elnagyolt vagy éppen sok idő telik el a becsérték megállapítása és az értékesítés között, ami természetesen a becsérték „elavulásához” vezethet.
A közös tulajdon megszüntetése esetén azonban az ingatlan egészének árverési értékesítése egy nagyon lényeges pontban eltér az ingatlanárverés általános szabályaitól. Ez az eltérés pedig abban áll, hogy a közös tulajdon megszüntetésére irányuló per esetén – amennyiben a peres felek között az ingatlan értékét illetően nem alakul ki konszenzus – a bíróság az ingatlan forgalmi értéke, az árverési minimálár meghatározása érdekében igazságügyi ingatlanforgalmi szakértőt rendel ki. Az igazságügyi szakértő az ingatlan adatainak, műszaki és egyéb paramétereinek körültekintő feltárása, valamint helyszíni szemle tartása útján egy sokkal részletesebb, az értékelendő ingatlan egyedi jellemzőit figyelembe vevő, szakmailag is megalapozottabb értékmeghatározást fog végezni. Ezáltal a szakvéleményben meghatározásra kerülő érték helyesen, a valóságnak megfelelően fogja tükrözni az ingatlan forgalmi értékét. Az írásbeli szakvélemény elkészülte után a felek arra észrevételeket tehetnek, a szakértőhöz további kérdések feltételét indítványozhatják, kérhetik a szakvélemény kiegészítését, pontosítását, módszertani hiba, hiányos, ellentmondásos adatok esetén kifogásolhatják azt, sőt lehetőség van a szakértő tárgyaláson történő meghallgatásának indítványozására is. Nem elhanyagolható körülmény az sem, hogy a közös tulajdon megszüntetésére irányuló perben a szakértői kirendelésére, majd a szakvélemény elkészítésére a bizonyítási eljárás során, azaz közvetlenül az elsőfokú ítélet meghozatalát megelőzően kerül sor, így rövid idő – akár néhány hét, de jellemzően legfeljebb kettő-három hónap – telik el a forgalmi érték szakértői meghatározása és annak ítéletben történő rögzítése között. Ennek jelentősége pedig az, hogy ezáltal az ítéletben rögíztett árverési minimálár „jelen idejű” tud lenni, ami különösen fontos egy olyan ingatlanpiaci környezetben, amelyben az ingatlanárak folyamatosan, hónapról-hónapra jól mérhetően emelkednek.
3. A piaci verseny hatása az árverési értékesítésre
A fentieken túl az árverési értékesítés további előnye az a körülmény, hogy az árverési értékesítésben vevőként megjelenő szereplők száma az elmúlt néhány évben – a jó üzlet, az előnyös befektetési lehetőségek reményében, a piacon elérhető árszint növekedésével – jelentősen megnőtt, így immáron egyáltalán nem arról van szó, hogy csupán egy szűk befektetői kör vásárolja meg az árverésen kínált ingatlanokat, hanem valójában egy ennél jóval szélesebb vevői réteg. Az árverések ma már ellenőrzött keretek közötti, nyilvános, elektronikus rendszeren keresztül zajlanak, ami szintén szélesebb vevőkört eredményez. Ebből következik az, hogy az ingatlanárverések piacán valós, komoly verseny van az ingatlanokért, a licit eredményeként pedig sok esetben olyan helyzet alakul ki, hogy az árverezett ingatlanok árverési vételára nemcsak eléri, de akár meg is haladja a tényleges piaci értékét. Természetesen az a körülmény, hogy az osztatlan közös tulajdonú ingatlan hol fekszik, milyen műszaki, illetve esztétikai adottságokkal rendelkezik, jelentősen befolyásolja annak árverésen történő értékesíthetőségét, így az elérhető vételárat is, de ez természetesen ugyanígy igaz a piaci forgalomban történő értékesítés esetén is.
4. Nem hátrány, inkább lehetőség: az árverési értékesítés rejtett előnyei
Kijelenthető tehát, hogy egyáltalán nem igaz az a hiedelem, hogy az ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetése érdekében alkalmazott árverési értékesítés a tulajdonosok számára egy hátrányos megoldás lenne, mert az értékesítés alacsony áron történik. Sőt, álláspontunk szerint ez éppen ellenkezőleg van, ráadásul további előnyök is jelentkezhetnek. Elég csak arra gondolnunk, hogy az árverést lefolytató végrehajtónak nem feladata az ingatlan szervezett keretek történő megtekintésének biztosítása a potenciális érdeklődők, a licitálók számára, ennek pedig el nem vitatható előnye, hogy így az ingatlan azon kedvezőtlen tulajdonságai, melyek a megtekintésen alapuló piaci értékesítés során kifejezetten hátrányt jelentenének, rejtve maradhatnak, így árverés keretében a kevésbé vonzó ingatlanok is könnyebben gazdára találnak.
5. Összegzés
Kifejezetten bátorítjuk tehát ügyfeleinket, hogy amennyiben nem rendelkeznek kellő tőkével ahhoz, hogy kivásárolják a többi tulajdonostársat, és a többiek sem tudják vagy éppen nem akarják kivásárolni őket, akkor válasszák az ingatlan egészének árverési értékesítését, mint a közös tulajdon megszüntetésének lehetséges módját. A közös tulajdon ugyanis ilyen módon is megszüntethető, a közös tulajdonnal szükségszerűen együtt járó jogi és pszichológia terhek így is letehetők, a konfliktusok, viták lezárhatók.
Amennyiben Ön is hasonló helyzetben van, és megszületett az elhatározás Önben vagy éppen még hezitál, hogy elindítsa-e a közös tulajdon megszüntetését célzó eljárásokat, akkor keresse ügyvédi irodánkat és egyeztessen mielőbb konzultációs időpontot.