Lehet-e halott a vagyon? Illetve lehet-e újra élő a halott vagyon?
A „halott vagyon” kifejezés gyakran előkerül, amikor ügyvédi irodánkat osztatlan közös tulajdonnal kapcsolatos konzultáció céljából keresik fel az ügyfelek. Számos konzultáció indul azzal a történettel, hogy van egy ilyen és ilyen ingatlanban található kisebb-nagyobb tulajdonrésze az ügyfélnek, amivel nem tud mit kezdeni, azt sem használni vagy hasznosítani, sem értékesíteni nem tudja.
Mindaddig, amíg ebből az állapotból nem tudunk kimozdulni, addig az ingatlanhányadunk, mint vagyontárgy bizonyosan „halott vagyonnak” tekinthető. De nézzük meg közelebbről, hogy mit is értünk a „halott vagyon” fogalma alatt és mit lehet kezdeni ezzel.
Az ingatlanhányad, mint halott vagyon
Munkánk során a „halott vagyon” kifejezést elsősorban akkor szoktuk használni, ha szemléletesen kell elmagyaráznunk ügyfeleink részére, hogy hogyan is kell elképzelnie pontosan az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanban meglévő tulajdoni hányadát. Az ingatlanhányad, mint a kétségkívül pénzben jól kifejezhető értékkel bíró ingatlan része, nyilvánvalóan értékkel rendelkezik, azonban itt a matematika általános szabályai nem feltétlenül érvényesek, hiszen az osztatlan közös tulajdon világában nem igaz az, hogy az ingatlan egynegyed részének értéke egyenlő az egész ingatlan értékének negyedével. Ennek a matematikai torzulásnak számos oka van, melyeket egy külön bejegyzésben fogunk részletesen tárgyalni. Azt azonban itt is meg kell említenünk, hogy vannak olyan esetek, amikor az aktuális körülmények együttállása eredményeként az ingatlan értéke a gyakorlatban nulla, azaz bár az ingatlanilletőség jogi értelemben forgalomképes, a valóságban azonban nem értékesíthető, nem eladható. Ilyenkor mondjuk azt, hogy az adott ingatlanhányad „halott vagyon”, azaz van is, meg nincs is. De mit lehet tenni annak érdekében, hogy ez ne így legyen, és hogy az ingatlanilletőség valóban rendelkezzen a neki tulajdonított értékkel? Ehhez elsőként röviden át kell tekintenünk az ingatlanilletőség gyakorlati elértéktelenedéséhez, „halott vagyonná” válásához vezető tényezőket.
Mitől lesz az ingatlanhányad „halott”?
Számtalan olyan körülmény van, aminek hatására az ingatlanilletőség a gyakorlatban elértéktelenedik, értékesíthetetlenné válik. Ilyen például, ha egy másik tulajdonostárs kizárólagosan birtokolja az egész ingatlant vagy éppen ezen is túlmenve, kizárólagosan hasznosítja azt például bérbeadás útján, úgy, hogy a többi tulajdonostársat természetesen nem részelteti az általa beszedett bérleti díjból. Ilyen tényező lehet továbbá akár az is, ha az ingatlanhányad mértéke nagyon kicsi, mivel így a motiváció mindig kisebb mind az adott illetőség tulajdonosa, mind a többi tulajdonostárs részéről arra, hogy rendezzék az ingatlan tulajdonviszonyait. Az ingatlanhányad értékét csökkentheti az is, hogy a tulajdonostársak együttműködésének hiányából következően az ingatlan állaga leromlik, elmaradnak az alapvető állagmegóvási, karbantartási munkálatok, az ingatlan pedig lepusztul. Számos eset van, amikor az ilyen módon gazdátlan ingatlanba ismeretlen, a tulajdonosi körön kívüli vagy ahhoz igencsak lazán kapcsolódó személyek – a használatra feljogosító bármiféle jogcím hiányában – beköltöznek, sajátjuknak tekintve, kizárólagosan használva azt.
Az együttműködés hiánya, mint a legfontosabb értékcsökkentő tényező
Gyakran előfordul, hogy a fentieket tetézi a tulajdonostársak közötti megromlott vagy eleve rossz viszony, mely egyes esetekben mindkét fél nem megfelelő hozzáállásának eredménye, más esetekben viszont kifejezetten az egyik tulajdonostárs személyében, személyiségében rejlő ok miatt alakul így. Ez utóbbi szélsőséges, de praxisunkban sajnos több alkalommal is előforduló példája, amikor egy tulajdonostárs mentális, kognitív állapota – például mentális betegségek, függőségek vagy éppen ezekből eredő vagy ezektől független agresszív, erőszakos magatartás – az, ami nem teszi lehetővé a többi tulajdonostárs számára, hogy az osztatlan közös tulajdonú ingatlannal kapcsolatban értelmes, a jogi helyzet megoldására alkalmas és annak lehetőségét magában hordozó kommunikációt folytassanak tulajdonostársukkal. Sajnos gyakran tapasztaljuk, hogy ilyen esetben messze nem a közös tulajdon a felek legnagyobb problémája, hanem a kommunikáció, a másik partnerként, egyenrangú félként való elfogadásának hiánya. Sajnos az esetek mérhető százalékában az is előfordul, hogy a viszony olyannyira elmérgesedik az érintettek között, hogy a verbális csatározáson túl akár még tettlegességre is sor kerülhet. Ennek pedig sokszor a kölcsönös feljelentgetések, büntetőeljárások megindítása a következménye. Ez persze azon esetekben a legjellemzőbb, amikor a tulajdonostársak nem csak tulajdonostársak, hanem például házastársak, élettársak voltak, de láttunk már olyan példát is, amikor testvérek között eszkalálódik ilyen módon a vita. Az emberi kapcsolatok milliónyi árnyalata ilyenkor a jogi folyamatokban is megmutatkozik, és eredménytelenségre ítéli a közös tulajdonnal kapcsolatos kérdések rendezése érdekében tett erőfeszítéseket.
Az emberi együttműködés hiánya a legnehezebben kezelhető értékcsökkentő tényező, mert a jog, mint generális szabályrendszer, bár minden helyzetre ad választ, azt azonban sokkal körülményesebben és sokkal időigényesebben lehet jogi eszközökkel kezelni, ha van egy tulajdonostárs, aki minden megoldásra irányuló törekvést igyekszik ellehetetleníteni. Ez a destruktív, kártékony hozzáállás pedig jellemzően arra indítja a többi tulajdonostársat, hogy ne foglalkozzon az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlannal, mint megoldandó problémával.
De mégis mit lehet tenni egy ilyen helyzetben?
Nem véletlenül rögzíti a Polgári Törvénykönyv, hogy a közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti. Sőt ennél továbbmenve, kifejezetten azt is kimondja a jogszabály, hogy erről a jogról még lemondani sem lehet, mivel az ilyen típusú lemondó nyilatkozat semmis, joghatás kiváltására alkalmatlan.
Meggyőződésünk, hogy a jog eszközeivel minden jogvita kezelhető. Nincs ez másként az osztatlan közös tulajdon esetén sem. A közös tulajdon megszüntetéséhez fűződő jog alapján a tulajdonos bármikor dönthet úgy, hogy kezdeményezi a közös tulajdon megszüntetését akár peren kívül, akár peres eljárás keretében. Akármennyire is nehezek az emberi körülmények, akármennyire is rossz a viszony és elégtelen a párbeszéd a tulajdonostársak között, a közös tulajdon megszüntetésének lehetősége minden esetben hatékony eszköz arra, hogy kezünkbe véve az irányítást, a „halott vagyonból” újra forgalomképes, élő vagyont teremtsünk.
Amennyiben Ön is hasonló helyzetben van, kérjen mielőbb konzultációs időpontot ügyvédi irodánktól annak érdekében, hogy előremozdítsuk a közös tulajdon megszüntetésének folyamatát, és amennyiben az szükséges, késedelem nélkül megindíthassuk a közös tulajdon megszüntetési pert az Ön érdekeinek, jogainak védelmében.
