Elképzelés és a valóság a közös tulajdonban lévő ingatlanokról és a közös tulajdon megszüntetésére irányuló perekről (2. rész)
Gyakorta találkozunk olyan ügyfelekkel, akik különböző téves feltevéseik miatt tartanak az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére irányuló peres eljárás megindításától. Célunk, hogy ezeket a téves feltevéseket, tévhiteket tisztázva, elősegítsük a határozott döntéshozatalt, ezáltal előrelépést tegyünk a korábbiakban tévesen forgalomképtelennek, hasznosíthatatlannak, ezáltal gyakorlati értékkel nem bírónak gondolt osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanok használata, hasznosítása felé.
Ennek érdekében jelen bejegyzésünkben felsoroljuk a leggyakoribb tévhiteket, amelyek az ügyfelek részéről gátat szabnak annak, hogy nekilássanak a jogi helyzet rendezésének, így akaratlanul is elősegítik az osztatlan közös tulajdonú ingatlanban és annak hasznosításában rejlő vagyon konzerválását.
Tapasztalataink szerint a hasonló problémával jelentkező ügyfelek az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére irányuló pert a filmekből, hallomásból, vagy akár tapasztalatból ismert házassági bontóperekhez vagy gyermekelhelyezési perekhez hasonlóan tudja elképzelni, melynek során a felek nekiesnek egymásnak, elszámolási viták követik egymást évekig elnyúlóan, csontvázak esnek ki a szekrényből, majd a bíróság a számára szimpatikus fél javára mérlegelve dönt. Ez azonban messze áll a közös tulajdon megszüntetésére irányuló perek valóságától.
Hogyan lehet akkor elképzelni a közös tulajdon megszüntetésére irányuló pert a valóságban, ha nem így?
Bár jellemzően gyakran ezen pertípusban is családtagok állnak egymással szemben mint ellenérdekű felek, a per tárgyát nem a családi konfliktus kialakulásának körülményei képezik, hanem az ingatlanon fennálló osztatlan közös tulajdon megszüntetése, és annak lehetséges módja, módjai.
A Polgári Törvénykönyv ugyanis kimondja, hogy: „A közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti; az e jogról való lemondás semmis”. A közös tulajdon megszüntetésére irányuló igény tehát alanyi joga minden tulajdonostársnak, vagyis ebből a célból bármelyik tulajdonostárs megindíthatja az erre irányuló pert a bíróságon, melynek a többi tulajdonostárs így alperese lesz.
Ebből fakadóan a jó hír, hogy amennyiben a per megindításra kerül, a bíróság a közös tulajdont valamely, a törvényben szabályozott módok egyikén meg fogja szüntetni. A per főkérdése nem az, hogy meg kell-e, meg lehet-e azt szüntetni, hanem hogy milyen módon és milyen pénzügyi elszámolás mellett fog megtörténni, így nem a felek között fennálló kapcsolat, annak milyensége képezi a bírói vizsgálat és mérlegelés tárgyát, hanem hogy miként, milyen összegszerűség mellett kerüljön sor a közös tulajdon megszüntetésére.
Ha a felek közötti kapcsolat nem képezi a per tárgyát, akkor nem is szükséges jelen lenni a tárgyalásokon?
A felek jelenléte a tárgyaláson a személyes meghallgatás keretében merül fel szükségképpen, melynek során a bíróság a közös tulajdon megszüntetésének valamennyi módjáról nyilatkoztatja a perben résztvevő feleket.
Bár a bíróság a főszabálytól eltérően ezen perben nincs kötve a felek kereseti kérelméhez a döntés meghozatala során, nem dönthet a közös tulajdon megszüntetésének olyan módja mellett, „amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik”. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a bíróság nem alkalmaz olyan megszüntetési módot, amely a peres felek egyike számára sem elfogadható. Ennek ellenére a bíróság számára a felperes kereseti kérelme természetszerűleg kiindulópontként szolgál.
Így a felek meghallgatásának oka is tárgyilagos: alapvetően az ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetésének módjára vonatkozik.
Miért fontos mégis érteni, kezelni a közös tulajdon megszüntetésének igénye mögött álló családi kapcsolatokat, a tulajdonosi viták kialakulásához vezető helyzetet?
Bár ahogy fentebb is írtuk az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére irányuló pernek nem előkérdése, hogy kinek felróhatóan, kinek a hibájából merült fel a közös tulajdon megszüntetésére irányuló igény, mivel a tulajdoni hányad feletti rendelkezés a tulajdonosok alapvető, elidegeníthetetlen joga, mégis fontosnak tartjuk a mögöttes kapcsolatokat megérteni, ezzel is segítve az ügyfeleinket abban, hogy az esetleges konfliktusokon átlendülve, minél hatékonyabban és érzelmi terhektől mentesen tudják érvényesíteni érdekeiket, igényeiket.
A pert megelőzően szükségképpen felmerülő peren kívüli egyeztetés során szintén jelentőséggel bírnak a tulajdonosi szerkezet kiépülésében közrejátszó emberi kapcsolatok. Ezek elfajulásuk esetén játszmákká alakulnak, amelyek gyakran felismerhető viselkedési mintázatokból épülnek fel; ennek ellenére kijelenthető, hogy nincs két tökéletesen egyforma eset.
Irodánkban kiemelkedően fontosnak tartjuk felismerni az esetek között felmerülő párhuzamokat, ismétlődő viselkedési és jogi mintázatokat, kiváltképp, hogy feltárjuk azoknak a jogvita eldöntése szempontjából is releváns részeit, elősegítve ezzel a jogvita lezárását és lehetőség szerint az emberi konfliktusok feloldását.
