Ingatlanilletőségemet egy festményért? - avagy mit lehet tenni az elővásárlási jog kijátszása esetén?
Mi is az a közös tulajdon?
Amennyiben egy ingatlan több tulajdonos osztatlan közös tulajdonában van, és az egyik tulajdonostárs saját tulajdoni hányadát kívülálló harmadik személy részére kívánja adásvétel útján értékesíteni, akkor a többi tulajdonostársat e harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az eladó köteles a harmadik személytől kapott vételi ajánlatot közölni a tulajdonostársakkal, akik a megadott határidőn belül jogosultak arra, hogy az elővásárlási jogukat gyakorló nyilatkozatot tegyenek. Amennyiben így tesznek, akkor az adásvétel az eladó és közöttük jön létre. Az elővásárlási jog tehát privilegizált helyzetet biztosít a társtulajdonosoknak, lehetővé teszi, hogy kívülállókat megelőzően szerezzenek további tulajdonrészt a közösen tulajdonolt ingatlanban. Az elővásárlási jog funkciója nyilvánvalóan abban is áll, hogy annak gyakorlása esetén megelőzhető az osztatlan közös tulajdoni helyzet további bonyolódása, azaz a tulajdonosi struktúra tovább aprózódása.
A gyakorlatban számos olyan eset előfordul, amikor a tulajdonostárs kifejezetten odaígéri ingatlanilletőségét a kívülálló vevő számára, tekintet nélkül arra, hogy az elővásárlási jog szabálya miatt ekkor még nem lehet biztos abban, hogy az ügylet valóban az ajánlattevő vevővel tud-e majd létrejönni. Sok esetben a tulajdonostársak iránt érzett ellenszenv, a valós vagy vélt alapokon nyugvó tulajdonosi, de még inkább az a mögött rejlő családi konfliktusok egyenesen arra indítják a feleket, hogy olyan megoldást keressenek, mely kizárja az elővásárlási jogból eredő bizonytalanságot.
Mik ezek a megoldások? Mivel az elővásárlási jog – elnevezéséből is kitűnően – akkor áll fenn, ha a tulajdonos tulajdoni hányadát adásvétel jogcímén kívánja átruházni, minden olyan megoldás felmerülhet, aminek következtében a felek között nem adásvétel jön létre, hanem egy olyan ügylet, amelynek más a jogcíme, például ajándékozás, csere vagy apport. Ezen jogcímek közül a gyakorlatban legnagyobb gyakorisággal a csere fordul elő, ami azt jelenti, hogy az ingatlanhányad ellenértéke – szemben az adásvétellel – nem pénz, hanem valamilyen más dolog, akár ingatlan, akár ingó. Mivel a felek valódi szándéka nem a cserére irányul, ezért ritkán „cserélődik” ingatlanra az ingatlan, sokkal gyakoribb, hogy az ingatlan ellenértéke egy ingó dolog, melynek léte, megléte és valós értéke sokkal kevésbé követhető, ellenőrizhető.
A gyakorlatban több olyan esettel is találkoztunk, amikor ingatlanilletőséget valamilyen műtárgyra (tipikusan festményre) vagy értékes karórára cseréltek. Ezen ügyleteknél általában árulkodó, hogy a cseretárgy vagy nincs is az adott személy tulajdonában, birtokában vagy értéke nem mérhető össze az ingatlanilletőség értékével. A cserével mint jogcímmel önmagában nincs gond, hiszen a csere a Polgári Törvénykönyv által szabályozott jogcím és szerződéstípus. Gond akkor van, ha a felek éppen és csak azért választják a csereszerződés megkötését, mert ebben az esetben, nem adásvételről lévén szó, nem kell alkalmazni az elővásárlási jog szabályait, az elővásárlási joggal kapcsolatos eljárás lefolytatása mellőzhető, egyúttal pedig garantálni lehet az ajánlattevő harmadik személy tulajdonszerzését. De valóban garantálható-e a tulajdonszerzés ilyen esetben?
Nos, a tulajdonszerzés jellemzően igen, hiszen a földhivatal a megfelelő tartalmi elemekkel rendelkező, megfelelő alakiságokkal ellátott szerződés alapján teljesíteni fogja a bejegyzési kérelmet, azaz bejegyzi a tulajdonjogot. Más kérdés ugyanakkor, hogy megmarad-e a szerző fél tulajdonjoga hosszabb távon is, hiszen amennyiben a többi tulajdonostárs az ügyletről tudomást szerez, lehetőségük van arra, hogy a jog eszközeivel reparálják a számukra jogsértő helyzetet.
Ha a tulajdonostárs az elővásárlási jogból eredő kötelezettségeit megszegi, akkor az így kötött szerződés az elővásárlásra jogosult tulajdonostárssal szemben hatálytalan lesz. A hatálytalanságból eredő igényeket a tulajdonostárs a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított harminc naptári napon, de legfeljebb a szerződéskötéstől számított három éven belül tudja érvényesíteni, ezzel egyidejűleg azonban az ajánlatot elfogadó nyilatkozatot kell tennie és igazolnia kell teljesítőképességét, azaz azt, hogy képes és kész a vételár hiánytalan megfizetésére. További lehetőség a kívülálló ajánlattevővel kötött szerződés semmisségének megállapítására irányuló per megindítása, melyre határidő nélkül lehetősége van a sérelmet szenvedő tulajdonostársnak.
Amennyiben Ön is úgy érzi, hogy tulajdonostársa kijátszotta az elővásárlási jogát, vagy tart attól, hogy ki fogják játszani, haladéktalanul vegye fel a kapcsolatot ügyvédi irodánkkal!